Il patrimonio immobiliare obsoleto nella capitale e nei centri regionali rappresenta da anni uno dei problemi urbanistici e sociali più urgenti. Mentre i parlamentari cercano meccanismi legali efficaci per il reinsediamento dei residenti e per attrarre investitori, sul mercato immobiliare secondario si sta verificando un fenomeno inaspettato: gli acquirenti stanno investendo massicciamente nei metri quadrati più economici risalenti all'epoca sovietica. Le città ucraine si troveranno di fronte a una demolizione di massa di edifici di cinque piani? Cosa prevedono effettivamente le relative proposte di legge? E perché gli edifici dell'epoca di Kruscev e Stalin continuano a essere i più richiesti? Analizzeremo la questione nel dettaglio.
Secondo il governo, in Ucraina ci sono oltre 30 unità abitative obsolete, di cui oltre 10 risalenti al periodo di Kruscev. In alcune grandi città, la percentuale di tali alloggi raggiunge l'impressionante cifra del 50%. Periodiche voci di un'imminente demolizione di interi quartieri da parte di macchinari edili stanno agitando la società e provocando panico tra i proprietari di case. Tuttavia, la Verkhovna Rada smentisce categoricamente tali timori.
Quali tipologie di abitazioni saranno demolite: la posizione del Parlamento
Il documento chiave concepito per risolvere questo problema rimane il disegno di legge n. 6458 sulla ricostruzione del patrimonio immobiliare obsoleto, approvato in prima lettura nell'autunno del 2022. Il documento è attualmente in fase di revisione approfondita, al fine di tener conto delle realtà moderne.
Olena Shulyak, presidente della Commissione per l'organizzazione del potere statale, l'autogoverno locale, lo sviluppo regionale e la pianificazione urbana della Verkhovna Rada, sottolinea che la priorità della politica abitativa statale è la ristrutturazione, non lo smantellamento meccanico.
"Nessuno demolirà nulla. Stiamo lavorando attivamente a una nuova politica abitativa e la bozza di legge di base è già stata approvata. Ma la questione della ristrutturazione degli edifici obsoleti, in particolare quelli costruiti da Kruscev, pur essendo direttamente collegata alla politica abitativa, richiede una base legislativa specifica", spiega Olena Shulyak.
Secondo lei, la demolizione è considerata esclusivamente come ultima risorsa, nei rari casi in cui l'edificio viene ufficialmente riconosciuto come in stato di emergenza e il suo restauro risulta tecnicamente impossibile o economicamente sconveniente. L'obiettivo principale dei legislatori è la riqualificazione completa dei quartieri: profonda modernizzazione termica, sostituzione delle reti impiantistiche obsolete, installazione di moderni punti di riscaldamento individuali e miglioramento delle aree circostanti.
Ostacoli legali alla ristrutturazione di edifici storici
Il principale ostacolo legale che attualmente impedisce la realizzazione di qualsiasi progetto è il meccanismo decisionale. Secondo la normativa vigente, la demolizione o una ricostruzione importante richiedono il consenso della stragrande maggioranza dei residenti. In pratica, ciò significa che il rifiuto di pochi proprietari può bloccare completamente la ristrutturazione di un'intera casa o di un intero isolato. È proprio questa soglia che i parlamentari intendono rivedere nella versione definitiva della legge.
Oltre ai conflitti legali, una guerra su vasta scala comporta significativi adattamenti. Oggi, i bilanci comunali sono destinati alle esigenze di difesa critiche e prioritarie e al ripristino delle proprietà danneggiate. Pertanto, la ristrutturazione su larga scala e il risarcimento per le abitazioni di emergenza distrutte richiederanno il coinvolgimento di capitali privati, sovvenzioni internazionali e fondi speciali da parte di partner stranieri.
Economici, vicini alla metropolitana e con buone prospettive: perché le case di Kruscev non perdono acquirenti.
Il paradosso del mercato immobiliare di Kiev è che le abitazioni, spesso considerate obsolete sia dal punto di vista estetico che funzionale, continuano a essere richieste dagli acquirenti locali. Le case costruite secondo il modello di Kruscev non possono competere con i nuovi edifici in termini di superficie, disposizione degli spazi o livello di comfort, ma godono di un altro vantaggio: un prezzo d'ingresso più basso sul mercato.
Secondo il servizio di analisi LUN, il costo medio al metro quadro negli edifici di cinque piani costruiti tra il 1956 e il 1969 era di 1330 dollari. Per confronto, nelle case prefabbricate di costruzione successiva, un metro quadro costava circa 1.390 dollari, negli edifici stalinisti 1700 dollari e nei nuovi edifici 1640 dollari.
Allo stesso tempo, un monolocale medio in un palazzo costruito secondo i principi di Kruscev nella capitale costa circa 45 mila dollari. Per un appartamento simile in un palazzo prefabbricato, si dovranno sborsare circa 47 mila dollari, mentre in un palazzo stalinista o in un edificio di edilizia popolare si arriverà a 68-69 mila dollari. In un moderno edificio di nuova costruzione, il prezzo medio di un monolocale parte già da circa 83 mila dollari. Il prezzo più alto si registra negli edifici pre-rivoluzionari, dove un monolocale del genere costa in media circa 140 mila dollari.
Pertanto, per un acquirente con un budget limitato, un appartamento costruito da Kruscev rimane uno dei pochi modi per acquistare una casa indipendente a Kiev senza dover aumentare significativamente l'importo del mutuo o risparmiare per anni.
